“레버리지 효과 낮아져 가수요 감소 전망”
수익형 부동산, 분양가 및 임대수익률 등 고려 ‘신중한 투자’

사진=연합뉴스

한국은행 기준금리가 1년 만에 0.25%p 인상하며 1.75%로 올라섰다.

이로 인해 미국 기준금리(2%~2.5%)와의 간극은 0.25%~0.75%로 좁아졌으나 내달 18~19일 미국 FOMC회의(경제전망 발표 및 연준의장 기자회견) 결과에 따라 한미 기준금리 격차는 다시 벌어질 가능성이 있다.

30일 직방은 국내 기준금리 인상과 관련해 미국 금리인상 속도조절 가능성이 제기되고 있어 국내 기준금리 인상속도도 빠르지는 않을 것으로 전망하면서도 단기적으로는 주택담보대출 금리 상승으로 이어져 차주의 이자상환 부담이 높아질 것으로 예상했다.

문재인정부 들어 투기과열지구 및 투기지역은 LTV·DTI 비율이 40%로 낮아진 데다 9·13대책에 따라 여신은 한층 까다로워졌다. 상환이자 부담마저 커지고 있어 부동산시장 내 과잉 유동자금은 줄고, 주택시장 거래량과 가격움직임은 한동안 둔화될 확률이 높아졌다.

최근 서울지역 매수 관망에 따른 가격 조정이 현실화된 가운데 늘어난 이자부담은 대출을 통해 레버리지 효과를 노리기 점차 어려워지는 구조다.

상환능력을 고려하지 않고 대출을 받아 집을 구입하는 공격적인 투자 패턴은 숨을 고를 것으로 보인다.

하지만 직방은 주택시장 양극화는 더 커질 수 있다고 우려했다. 여신, 세제, 이자부담이 동시에 증가했고 주택공급 과잉 및 지역경기 위축이 동반되고 있기 때문이다.

수도권 일부지역과 지방 주택시장은 복수대출자, 변동금리 대출자의 어려움이 가중될 것으로 판단된다.

반면 똘똘한 한 채 수요가 쏠리고 증여 및 임대사업자 전환 등으로 매물 잠김 현상이 예상되는 서울은 일부 한계차주를 제외하고 급매물로 인한 가격 급락 요인은 많지 않다. 금리 인상 타격이 다소 미약할 전망이다.

올 3분기 가계대출은 1427조원을 넘어서 1분기(1387조원) 대비 40조원 증가했다. 동기 주택담보대출액은 582조원에서 594조원으로 12조원 늘었다.

올 9월 기준 국내은행 원화대출 중 가계대출 연체율은 0.26%, 주택담보대출은 0.19% 수준이다. 대출상환이 비교적 원만한 움직임을 보여 이번 기준금리 인상이 급격한 시장 위축을 가져올 정도의 충격은 주지 못할 것으로 예측된다.

직방 관계자는 “부진한 내수, 고용시장 한파 등 국내 경기둔화와 가격상승을 주도하던 서울집값 약세, 정부의 수요억제책 기조 등이 내년에도 지속될 것이라는 점에서 금리인상기 주택시장 매입 의사결정은 부채 상환능력을 고려해 보수적인 시각에서 접근할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “대출비중이 높은 차주는 디레버리징에 집중하고 변동금리 대출자는 고정금리로의 대환대출을 고민하는 전략이 필요하다”며 “금리에 민감한 수익형 부동산은 분양가의 적정성과 공실 리스크, 임대수익률을 고려해 사업성이 좋은 곳을 선별해야 한다”고 덧붙였다.

파이낸셜투데이 배수람 기자

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