투기 억제, 실수요자 보호, 맞춤형 대책 등 원칙에 따라 실수요자 중심 개편
종부세·조세특례법 시행령 등…주택임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택 조정
대통령 재가 및 공포 절차 거쳐 9월 14일부터 소급 적용

이낙연 국무총리가 16일 오전 정부서울청사에서 국무회의를 주재하고 있다. 사진=연합뉴스

9.13 주택시장 안정 대책과 관련한 소득세법·종합부동산세법·조세특례제한법 시행령 개정안이 의결됐다.

정부는 16일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 열린 제44회 국무회의에서 개정안에 대해 9.13 주택시장 안정 대책에 따라 투기 억제, 실수요자 보호, 맞춤형 대책 등의 원칙에 입각해 1세대 1주택자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하고 주택임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 조정하는 내용을 담고 있다며 이같이 밝혔다.

이날 국무회의를 통과한 소득세법 시행령 등 개정안은 대통령 재가 및 공포 절차를 거쳐 9월 14일부터 소급 적용된다. 고가 1주택자 장기보유특별공제 2년 거주 요건 적용은 2020년 1월 1일 이후 양도 주택부터 적용될 예정이다.

개정안의 주요 내용은 ➊고가 1주택자 장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’) 요건 강화(소득세법 시행령 제159의3조) ➋조정대상지역 일시적 2주택 중복 보유 허용 기간 단축(시행령 제155조) ➌조정대상지역 신규 취득 임대주택 양도세 중과(시행령 제167의3조 등) ➍조정대상지역 양도세 중과 제외 대상 추가(시행령 제167의3조 등) ➎조정대상지역 신규 취득 임대주택 종부세 과세(종합부동산세법 시행령 제3조) ➏등록 임대주택 양도세 감면 가액 기준 신설(조세특례제한법 시행령 제97의3·5조) 등이다.

고가 1주택자 장특공제 요건 강화는 현행 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주 기간 요건 없이 보유 기간에 따라 최대 80% 장특공제가 적용되지만 개정안은 2년 이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%), 2년 미만 거주하면 일반 장특공제(15년, 최대 30%)가 적용된다. 적용 시기는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되고 1주택자의 신뢰 이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간이 설정된다.

자료=기획재정부
자료=기획재정부

조정대상지역 일시적 2주택 중복 보유 허용 기간 단축은 현행 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세가 비과세 되지만 개정안은 조정대상지역 일시적 2주택자(조정대상지역에 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규 주택을 취득한 자)는 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세가 된다. 적용 시기는 조정대상지역 내 주택이 있는 상태에서 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 사람이 2년 이내에 파는 종전 주택부터 적용된다.

단, 9월 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우와 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 3년 이내에 종전 주택 양도 시 비과세가 된다.

조정대상지역 신규 취득 임대주택 양도세 중과는 현행 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도하면 양도세 중과 제외에서 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과로 개정된다. 양도세 중과는 2주택일 경우 일반세율+10%p, 3주택 이상일 경우 일반세율+20%p이다. 적용 시기는 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득해 임대등록하는 주택부터 적용된다.

단, 9월 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우와 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리 취득을 위한 매매계약 체결+계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 양도세 중과에서 배제된다.

조정대상지역 양도세 중과 제외 대상 추가는 국토교통부에서 8월 27일 발표한 ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 대책’으로 조정대상지역 추가 지정에 따른 기계약자 신뢰 보호를 위해 개정된다. 현행 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도(잔금청산 등)하는 경우 2주택(일반세율+10%p), 3주택 이상(일반세율+20%p) 양도세가 중과되지만 개정안은 다주택자가 조정대상지역 지정 전 주택 양도를 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 양도세 중과에서 제외된다. 적용 시기는 8월 28일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

조정대상지역 신규 취득 임대주택 종부세 과세는 현행 8년 장기 임대등록한 주택(공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대해 종부세가 비과세(합산 배제) 되지만 개정안은 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 종부세 합산 과세가 된다. 적용 시기는 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득해 임대등록하는 주택부터 적용된다.

단, 9월 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우와 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 비과세가 된다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액 기준 신설은 현행 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세가 감면된다. 국민주택 규모는 주거전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하, 수도권 밖 읍‧면 지역은 100㎡(약 30평) 이하를 가리킨다. 또한 올해 12월 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 사람에 한해 적용되는 양도세 100% 면제(10년 이상 임대), 장기보유특별공제 50%(8년 이상~10년 미만 임대)·70%(10년 이상 임대) 양도세가 감면된다.

하지만 개정안은 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준을 신설해 임대 개시할 때 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용된다. 적용 시기는 9월 14일 이후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

단, 9월 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우와 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 주택가액 기준이 적용되지 않는다.

파이낸셜투데이 강창우 기자

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